Als je een overeenkomst opstelt, zijn alleen de contractspartijen gebonden aan de verplichtingen die in de overeenkomst staan. Bij het verkopen van een huis kan bijvoorbeeld aan de koper de verplichting zijn opgelegd om de tuin te onderhouden. Eventuele opvolgers van het huis zijn niet aan die verplichting gebonden. Is het mogelijk om verplichtingen die voortvloeien uit een overeenkomst door te geven aan opvolgers? Ja, namelijk door het opnemen van een kettingbeding. Een kettingbeding bestaat uit de verplichting om iets te doen of te geven én de plicht om dit door te geven. Stel dat een partij wel de verplichting tot het onderhouden van de tuin nakomt, maar die verplichting niet doorgeeft aan opvolgers? Op zo’n moment ontbreekt een schakel in de ketting en is de ketting stuk. Het gevolg is dat opvolgers niet gebonden zijn aan het kettingbeding en het kettingbeding ophoudt te bestaan.
In dit artikel lees je hoe een kettingbeding werkt en in welke overeenkomsten je kettingbedingen kunt tegenkomen. Ook wordt uitgelegd wat het verschil is tussen een kettingbeding en een kwalitatieve verplichting. Tot slot wordt uitgelegd welke betekenis een boetebeding kan hebben voor kettingbedingen.
Wat is de betekenis van een kettingbeding?
Een kettingbeding bestaat uit meerdere delen. Ten eerste wordt aan één of meer contractspartijen de verplichting opgelegd om iets te geven of te doen. Wil je bijvoorbeeld je huis verkopen, dan kun je in de koopovereenkomst een kettingbeding opnemen met daarin de verplichting voor de contractspartij(en) om de kozijnen ieder jaar te schilderen. Om ervoor te zorgen dat de verplichting doorwerkt naar opvolgende contractspartijen, neem je in het kettingbeding een doorgeefverplichting op. Je legt dan vast dat de contractspartij bij het overdragen van het huis de eerste verplichting (het schilderen van de kozijnen) moet opleggen aan opvolgende kopers. Ook is het belangrijk om de opvolgende contractspartijen te verplichten eenzelfde kettingbeding als hierboven besproken op te nemen, zodat de ketting blijft werken.
Om de uitleg van de term “kettingbeding” begrijpelijker te maken, gaan we terug naar de basis: de overeenkomst. Het uitgangspunt van een overeenkomst is dat de rechten en verplichtingen die daarin staan, alleen gelden tussen de personen die partij zijn bij de overeenkomst. Als persoon A en persoon B een overeenkomst met elkaar sluiten, zijn de gemaakte afspraken in die overeenkomst alleen bindend voor A en B. Stel dat jij een oldtimer verkoopt aan een museum. Voor jou als verkoper ontstaat de plicht om het product te leveren en het recht op betaling. Voor de koper, het museum, ontstaat de plicht om het product te betalen en het recht om het product te ontvangen. Naast de standaard rechten en plichten kan in de koopovereenkomst aan het museum de verplichting opgelegd worden om de oldtimer alleen voor tentoonstellingen te gebruiken. Die verplichting geldt dus in beginsel alleen tussen de verkoper en de koper. Een kettingbeding zal er vervolgens voor zorgen dat het museum verplicht is om in een eventueel toekomstig koopcontract zowel de verplichting om de oldtimer alleen voor tentoonstellingen te gebruiken als de doorgeefverplichting op te nemen. Op deze manier ontstaan een ketting. Hoe meer toekomstige partijen te maken krijgen met hetzelfde kettingbeding, hoe meer schakels in de ketting ontstaan.
Voorbeeld kettingbeding
Een voorbeeld van een kettingbeding die in een overeenkomst zou kunnen staan:
- Artikel 1: “A is verplicht de oldtimer uitsluitend te gebruiken voor eigen tentoonstellingen.”
- Artikel 2: “Indien A besluit de oldtimer over te dragen, is A verplicht het uitsluitend gebruik, genoemd in artikel 1, schriftelijk op te leggen aan rechtsopvolger B.” (= doorgeefverplichting 1)
- Artikel 3: “Bij overdracht is A verplicht om in de overeenkomst met rechtsopvolger B schriftelijk op te nemen dat rechtsopvolger B bij overdracht het uitsluitend gebruik van artikel 1 en de doorgeefverplichting van artikel 2, zal moeten opleggen aan rechtsopvolger C.” (= doorgeefverplichting 2)
In welke overeenkomsten komen kettingbedingen voor?
Kettingbedingen kunnen in vrijwel iedere overeenkomst toegepast worden. In de praktijk zie je kettingbedingen met name in koopovereenkomsten met betrekking tot onroerend goed terug. Onder onroerend goed verstaan we gebouwen of werken die nagelvast met de grond verbonden zijn. Denk aan (recreatie)woningen, fabrieken, scholen en winkelcentra. Zie ook ons artikel over onroerende zaken. Opvolgende eigenaren van een vakantiehuis kunnen bijvoorbeeld door middel van een kettingbeding verplicht worden om de tuin maandelijks te onderhouden en bij te dragen in de kosten voor het beheren van het vakantiepark. Een ander voorbeeld is de bestemming van een gebouw. Een supermarktketen die zijn winkelpand verkoopt, kan in een kettingbeding de verplichting opnemen dat het pand alleen als kruidenierswinkel gebruikt mag worden.
Natuurlijk zijn er wel grenzen aan een kettingbeding. Je mag bijvoorbeeld niet de verplichting tot het plegen van strafbare feiten, zoals brandstichting, opleggen en doorgeven. Een kettingbeding kan daarnaast opgeheven worden op grond van artikel 6:259 BW, bijvoorbeeld als het kettingbeding al 10 jaar lang duurt en het ongewijzigd in stand laten van het kettingbeding strijdig is met het algemeen belang. Denk bij dit laatste aan de situatie dat nauwelijks meer vraag is naar kruidenierswinkels.
Wat is het verschil tussen een kettingbeding en een kwalitatieve verplichting?
Een kettingbeding lijkt veel op een kwalitatieve verplichting. Daarom is het belangrijk om de verschillen te begrijpen.
- Een kwalitatieve verplichting is, in tegenstelling tot een kettingbeding, wettelijk geregeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek. Met een kwalitatieve verplichting kun je ten aanzien van registergoederen, zoals een huis, de verplichting opleggen om iets te dulden of om iets niet te doen. Je legt dus een passieve verplichting op. Je moet bijvoorbeeld gedogen dat de gemeente riolering onder je huis gaat leggen, en dus overlast kan veroorzaken. Bij niet doen gaat kun je denken aan het verbod om een schutting te plaatsen. Wil je opvolgers juist verplichten om iets actiefs te doen, dus iets te doen of te geven, dan kan dat alleen via een kettingbeding.
- Om opvolgers te binden aan een bepaalde verplichting, moet een kettingbeding bij iedere opvolger contractueel vastgelegd en doorgegeven worden. Een kwalitatieve verplichting hoef je niet bij elke overdracht vast te leggen, omdat het na inschrijving in een notariële akte automatisch doorwerkt op opvolgers.
Het belang van het opnemen van een boetebeding
Het voortbestaan van de ketting is afhankelijk van de vraag of het kettingbeding per opvolger wordt doorgegeven. Op het moment dat een bepaling uit het kettingbeding niet wordt nageleefd, gaat de ketting als het ware kapot. Opvolgers die een contract zonder kettingbeding hebben ondertekend, zijn dan simpel gezegd niet gebonden aan het beding.
Om een kettingbeding sterker te maken, is het belangrijk om een boetebeding op te nemen. Een boete kan namelijk een pressiemiddel zijn voor de contractspartij en de opvolgers om de verplichting om iets te doen of te geven én de doorgeefverplichting na te komen. Let erop dat voor een effectieve werking van het kettingbeding óók het boetebeding doorgegeven moet worden. Leg dus in de overeenkomst ook de verplichting op om het boetebeding door te geven.
Een voorbeeld van een boetebeding luidt:
“Komt A de verplichtingen genoemd in de artikelen 1, 2 en 3 niet na, dan is A een direct opeisbare boete verschuldigd van x euro per overtreding en x euro per dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van x euro.”
