De overheid heeft landelijk regels opgesteld over de verhuur van kamers. Daarnaast kunnen er nog regels gelden die per gemeente verschillen. Er zijn dus verschillende regels die invloed hebben op de kamerverhuur.
Algemene regels rondom kamerverhuur
Huurprijs
De huurprijs mag de verhuurder zelf bepalen. Als de prijs eenmaal is vastgesteld, mag deze jaarlijks verhoogd worden, waarbij de verhuurder dit twee maanden vooraf moet laten weten.
Servicekosten
De huurder moet jaarlijks een overzicht krijgen van de servicekosten. De huurder kan dan zien waar het geld van de servicekosten aan uitgegeven is. Als uit het overzicht blijkt dat de huurder elke maand te veel geld aan servicekosten heeft betaald, krijgt hij het meerdere terug. Als blijkt dat de huurder te weinig heeft betaald aan servicekosten, mogen de extra kosten in rekening worden gebracht. In dat geval mag de verhuurder het maandelijkse voorschotbedrag verhogen. De verhuurder mag geen winst maken op de servicekosten.
Borg
De verhuurder mag een waarborgsom vragen. De borg is meestal gelijk aan één maand huur. Wanneer de huurder uit de kamer gaat, krijgt hij de borg weer terug als de kamer in dezelfde staat wordt achtergelaten als toen de huurder erin kwam. Als de huurder de kamer niet in goede staat heeft achtergelaten, moet de verhuurder dat schriftelijk aan de huurder laten weten. Daarnaast mag de verhuurder de borg houden en hoeft hij deze niet terug te geven aan de huurder.
Afvalstoffenheffing
Als verhuurder betaal je afvalstoffenheffing. Deze kosten kan hij aan de huurders doorberekenen. Wel moet dit in verhouding staan tot het gehuurde.
Staat van de kamer
De verhuurder moet zorgen dat de kamer in goede staat is. De verhuurder moet ook het nodige onderhoud verrichten. De verhuurder moet het grote onderhoud verrichten, de huurder het kleine onderhoud. Zo is de huurder verantwoordelijk voor de reparatie van een kapotte lamp en is de verhuurder verantwoordelijk voor het vervangen van een rot kozijn. Het is verstandig om dit in het huurcontract te zetten. Zo is het voor de huurder duidelijk welk onderhoud voor wiens rekening komt.
Privacy
Een huurder heeft recht op privacy. Voor het onderhoud van de kamer moet toestemming worden gevraagd. Wanneer het onderhoud noodzakelijk is, mag de huurder toegang niet zomaar weigeren. Als de huurder in geen geval toestemming geeft voor het binnentreden van de kamer, mag de verhuurder alsnog naar binnen als dat noodzakelijk is voor onderhoud.
Opzegtermijn
Het huurcontract voor onbepaalde tijd mag de verhuurder niet zomaar opzeggen. Dat kan alleen als er aan bepaalde wettelijke eisen is voldaan. Als de verhuurder het huurcontract mag opzeggen, moet dat vanaf minimaal drie maanden. Voor elk jaar dat de huurder in de kamer zit komt er een extra maand opzegtermijn bij. Dat kan oplopen tot maximaal drie extra maanden.
Een huurcontract voor bepaalde tijd mag je als verhuurder niet opzeggen. De huurder mag dat wel.
Wettelijke opzeggronden bij huur voor onbepaalde tijd
Als de verhuurder een huurcontract voor onbepaalde tijd heeft, mag hij slechts in een aantal gevallen het huurcontract opzeggen:
Goed huurder
De huurder moet zich gedragen als een goed huurder. Als de huurder dat niet doet, is dat een reden om het huurcontract op te zeggen.
Dringend eigen gebruik
Als de verhuurder de kamer dringend nodig heeft voor eigen gebruik, mag de huurovereenkomst worden ontbonden. Dat mag alleen als de verhuurder zelf de ruimte nodig heeft. De verkoop van de ruimte is geen reden voor dringend eigen gebruik.
Weigering van een nieuwe huurovereenkomst
Als je in alle redelijkheid een nieuwe huurovereenkomst wilt opstellen en de huurder hieraan weigert mee te werken, mag je de overeenkomst opzeggen. De nieuwe huurovereenkomst mag niet alleen zien op een wijziging van de huurprijs.
Realiseren van het bestemmingsplan
De verhuurder mag de overeenkomst ook opzeggen om het bestemmingsplan van de gemeente te realiseren.
Eigen belang van de verhuurder
Wanneer de kamer deel uitmaakt van het hoofdverblijf van de verhuurder, mag de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen als het voortduren van de overeenkomst niet langer van de verhuurder kan worden verwacht.
Waar moet je rekening mee houden bij de verhuur van een kamer?
Elke gemeente mag, naast de landelijke regels, in principe zelf aanvullende regels stellen voor kamerverhuur. Informeer bij je gemeente of jouw woning wel opgedeeld mag worden in kamers voor de verhuur daarvan. Je kunt ook een omgevingsvergunning aanvragen. Als de gemeente jou een vergunning verleent, kun je kamers verhuren.
Kamerverhuur bij het verhuren van drie of meer kamers
Wanneer je drie of meer kamers gaat verhuren gelden er nog aanvullende eisen:
- Leefbaarheid
De omgeving van de door jouw verhuurde kamers moet leefbaar blijven voor anderen. Wanneer je meerdere kamers verhuurt, zorgt dat ook voor bijvoorbeeld meer fietsen, overlast en meer afval. De gemeente heeft hier eisen voor om te toetsen of het aantal kamers dat je verhuurt niet de leefbaarheid in de omgeving aantast. Dat toetst de gemeente aan de hand van de leefbarometer die door de Rijksoverheid is opgesteld.
- Brandveiligheid
Het is belangrijk dat de kamers die je verhuurt brandveilig zijn. Binnen veel gemeenten is het verplicht om op elke kamer een rookmelder te plaatsen. Ook moeten er voldoende blusmiddelen zijn en soms is het noodzakelijk dat je een brandpreventieplan maakt. Elke gemeente heeft zelf eigen regels omtrent de brandveiligheid. Om een idee te krijgen van wat de gemeente van jou als verhuurder verwacht, kun je kijken op de site van de Brandweer. De gemeente volgt in veel gevallen de eisen op die de Brandweer stelt. Via deze link kun je zien wat de Brandweer onder brandveiligheid verstaat:
- Geluidseisen
Wanneer veel mensen dichtbij elkaar wonen, zal het geluid toenemen. Om geluidsoverlast zoveel mogelijk te voorkomen, moet je voldoen aan eisen voor geluidsisolatie. In het Bouwbesluit zijn deze eisen opgenomen.
Stopzetten van het huurcontract bij een huurachterstand
De verhuurder mag de huurder niet zomaar uit de kamer zetten. Als de huurder zijn huur niet heeft betaald, kan in sommige gevallen de huurovereenkomst worden opgezegd. Wanneer er drie maanden geen huur is betaald, is dat volgens de rechter voldoende reden om de huurovereenkomst te beëindigen.
De rechter geeft bij een huurachterstand de huurder vaak nog wel de mogelijkheid om de huurschuld alsnog te betalen. Ook onderzoekt de rechter waarom er geen huur is betaald. Als je als verhuurder je onderhoudsverplichtingen niet bent nagekomen, zal de rechter de huurovereenkomst bijvoorbeeld niet beëindigen.
Stopzetten van het huurcontract bij overlast
Bij overlast kan de verhuurder het huurcontract niet zomaar opzeggen. Als de huurder niet met beëindiging van het huurcontract akkoord gaat, moet de verhuurder naar de rechter. De rechter gaat dan bekijken hoe erg de overlast is. Als de rechter de overlast ernstig genoeg vindt, zal hij het huurcontract direct ontbinden en kan een huurder uit de woning worden gezet.
Huurcommissie
De huurcommissie is een commissie die bemiddelt tussen de huurder en de verhuurder. Niet alleen de verhuurder, maar ook de huurder kan naar de huurcommissie stappen. Dit kan gaan over allerlei onderwerpen.
Meestal gaat het om de hoogte van de huur of over het onderhoud. Als je jouw zaak voorlegt aan de huurcommissie gaan zij onderzoeken welke partij gelijk heeft. Om een uitspraak van de huurcommissie te krijgen, moet je wel kosten betalen. Dit worden leges genoemd.
Een huurder betaalt €25 en een verhuurder €300. Als je gelijk krijgt, krijg je je leges terug en moet de ander de leges betalen. De uitspraak van de huurcommissie is bindend. Je kunt er in principe dus niet onderuit. Als je het toch niet eens bent met de uitspraak van de huurcommissie, moet je binnen acht weken na de uitspraak verzet instellen bij de kantonrechter met als grond het huurrecht.
De kantonrechter gaat dan nog een keer naar jouw zaak kijken. Als je naar de kantonrechter gaat, moet je wel griffierechten betalen.
Hospitaverhuur
Als je zelf ook in de woning woont en een (aantal) kamer(s) wilt verhuren, noemen we dat hospitaverhuur. Naast de normaal geldende regels voor kamerverhuur, geldt er bij hospitaverhuur nog een aantal aanvullende voorwaarden en regels.
Voorwaarden voor hospitaverhuur
Naast onderstaande voorwaarden, kunnen gemeenten ook nog aanvullende voorwaarden hebben. Op de website van jouw gemeente staan vaak de voorwaarden vermeld die jouw gemeente hanteert. De volgende voorwaarden voor hospitaverhuur gelden voor iedereen:
- Maximaal aantal personen
Per kamer mag je één volwassene laten verblijven, tenzij twee volwassenen getrouwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben.
- Gemeenschappelijke voorzieningen
Je deelt met de huurder gemeenschappelijk voorzieningen. Bijvoorbeeld de badkamer, het toilet of de keuken.
- Verhuurder woont zelf ook in de woning
De verhuurder moet in dezelfde woning verblijven als de huurder(s). Wel mag het zo zijn dat de huurder maar in bepaalde delen van de woning mag komen en dat de overige ruimten van de verhuurder zijn.
- Woonruimte verhuurder
De verhuurder moet minimaal 50% van de woning gebruiken als eigen woonruimte.
- Woonruimte huurder
De woonruimte van de huurder moet minimaal 12 vierkante meter zijn.
- Afzonderlijke huurcontracten
Als je meerdere huurders in huis neemt, moet elk huishouden een eigen huurcontract hebben. Een huishouden zijn personen die met elkaar samenleven.
- Brandveiligheid
De woning moet voldoen aan de eisen van brandveiligheid.
Regels voor hospitaverhuur
Naast voorwaarden zijn er ook regels voor hospitaverhuur:
- Proeftijd en opzeggen van de huur
Bij hospitaverhuur is er een proeftijd van negen maanden. Binnen deze negen maanden kan de verhuurder het contract van de huurder opzeggen. De verhuurder hoeft hierbij geen reden te vermelden. Wel moet de verhuurder de huur minimaal drie maanden van tevoren opzeggen. Als de proeftijd is doorlopen, heeft de huurder huurbescherming. De verhuurder kan dan niet zomaar de huurder uit de kamer zetten.
- Onderverhuur
Onderverhuur wil zeggen dat je iets huurt en het weer doorverhuurt aan een ander. Als jezelf in een huurwoning woont, mag je niet altijd een kamer onderverhuren aan een ander. Kijk hiervoor eerst goed naar je eigen huurcontract. Hierin staat of onderverhuur mag of niet. Als het contract niets heeft geregeld over onderverhuur, mag je een kamer onderverhuren.
- Tijdelijk huurcontract
Als je de kamer verhuurt voor een periode van minder dan vijf jaar, mag de verhuurder de huur niet tussentijds opzeggen. De huurder mag de huur wel tussentijds opzeggen. De huur stopt op de afgesproken datum. Daarvoor moet de verhuurder de huurder wel over informeren. Dat moet hij minimaal drie maanden van tevoren doen.
