Kan ik bezwaar maken tegen een huurverhoging?

In de huidige huizenmarkt is het aanbod van huur- en koopwoningen schaars, met als gevolg dat de prijzen voor het huren of kopen van huizen enorm zijn gestegen ten opzichte van voorgaande jaren. Stel dat de verhuurder opeens besluit om de huur te verhogen en je bent het daar niet mee eens. Kun je dan bezwaar maken tegen die huurverhoging? Ja, in sommige gevallen kan dat. Ten eerste is van belang of je in een sociale huurwoning woont of in een huurwoning in de vrije sector. Woon je in een sociale huurwoning en is bijvoorbeeld je kale huur tussen 1 juli 2021 en 30 juni 2022 verhoogd, ook al is het maar met 0,1%, dan kun je al bezwaar maken. Voor woningen in de vrije sector mag je pas in bezwaar als de huurverhoging tussen 1 mei 2021 en 1 mei 2024  hoger is dan 2,4%. Waarom dat zo is en welke regels gelden voor huurverhogingen, wordt in dit artikel uitgelegd. Daarnaast vertellen we hoe en in welke gevallen je bezwaar kan maken tegen een huurverhoging.

Wat zijn de regels omtrent huurverhoging?

Huurwoningen kun je onderscheiden in sociale huurwoningen en huurwoningen in de vrije sector. Zowel voor sociale huurwoningen als huurwoningen in de vrije sector geldt de eis van zelfstandigheid. Zelfstandig houdt in dat de woning een eigen voordeur, keuken en toilet heeft die je niet met huurders van andere woningen hoeft te delen. Niet iedereen komt in aanmerking voor sociale huurwoningen. Afhankelijk van je inkomen wordt bepaald of je in aanmerking komt voor sociale huur. Sociale huurwoningen worden verhuurd door woningcorporaties, zoals Lefier in Groningen en Eigen Haard in Amsterdam. Huurwoningen in de vrije sector zijn bestemd voor alle mensen. Het maakt dus niet uit wat je inkomen is. Ook kan een huurwoning in de vrije sector, in tegenstelling tot een sociale huurwoning, verhuurd worden door particulieren.

Huurverhoging bij sociale huurwoningen

In principe mag een verhuurder de huurprijs van een sociale huurwoning één keer per jaar verhogen. Het gaat dan om het verhogen van de kale huurprijs. Kale huur is de huur die je betaalt om in het huis te verblijven. Bovenop de kale huur betaal je dus nog voor onder andere gas/water/licht, internet, verzekeringen en eventueel administratiekosten. 

Huurverhoging bij kale huur en woningverbetering

De overheid stelt elk jaar vast voor hoeveel procent de huurprijs verhoogd mag worden. In 2020 lag de huurprijsverhoging tussen de 5,1% en 6,6%. Van 1 juli 2021 tot en met 30 juni 2022 geldt voor sociale huur een percentage van 0%. Dat het percentage nul is, heeft te maken met de betaalbaarheid voor huurders en een toegankelijke huursector. 

Het verhogen van kale huur staat los van het recht van de verhuurder om de huurprijs te verhogen bij woningverbetering. Onderhoud van een woning valt niet onder woningverbetering en mag niet leiden tot een huurverhoging! Denk aan het vervangen van oude kozijnen of het repareren van daken. Bij het verbeteren van de woning gaat het om zaken die een prettiger woongenot geven. Zoals het plaatsen van dubbelglas, zonnepanelen, een ligbad of een centrale verwarming. De huurder moet toestemming geven als de verhuurder de woning wil verbeteren. Verbetert de verhuurder de woning na toestemming van de huurder, dan mag hij een huurverhoging invoeren. In hoeverre de huur verhoogd mag worden, hangt af van het puntenaantal van de woning. De huurcommissie beoordeelt aan de hand van een huurprijscheck hoeveel punten een woning krijgt. Een extra toilet levert bijvoorbeeld drie punten op. Meer verbeteringen betekent meer punten. Wil je weten hoeveel punten je huurwoning waard is na een woningverbetering, doe dan een huurprijscheck

Wat is de sociale huurgrens?

De sociale huurgrens geeft de grens weer tussen huur in de sociale sector en huur in de vrije sector. Een verhuurder moet bij het verhogen van de huur van sociale huurwoningen rekening houden met de sociale huurgrens. De huurgrens bedraagt in 2021 maximaal €752,33 aan kale huur en kan per jaar verschillen. Voor sociale huurwoningen (dit geldt niet voor huurwoningen in de vrije sector) mag de verhuurder dus geen hogere huurprijs in rekening brengen dan €752,33. Kijk in de huurovereenkomst of je een all-in huurprijs of kale huur hebt afgesproken. Een all-in huurprijs bestaat in ieder geval uit de kale huur en kan verder bestaan uit schoonmaakkosten, kosten voor gas/water/licht en tuinonderhoud. Een all-in huurprijs kan betekenen dat het maximale bedrag overschreden wordt. Dit is toegestaan, mits de kale huur €752,33 blijft. Twijfel je of de verhuurder zich houdt aan de maximale huurprijs? Vraag dan aan de verhuurder of hij de prijs wil opdelen in kale huur enerzijds en overige kosten anderzijds. 

Huurverhoging bij huurwoningen in de vrije sector

Heb je een zelfstandige huurwoning en bedraagt de kale huur in 2021 meer dan €752,33? Dan heb je een huurwoning in de vrije sector. 

Bij de vrije sector geldt geen maximale huurprijs. Je mag de verhuurder vragen om de huurprijs te verlagen en dus de huurovereenkomst aan te passen, maar de verhuurder mag zelf bepalen of hij met de huurverlaging instemt. 

Huurverhoging bij kale huur en woningverbetering

Vanaf 1 mei 2021 word je als huurder in een vrije sector drie jaar lang beschermd tegen huurverhogingen. Waar eerst geen wettelijk maximaal huurpercentage gold, geldt vanaf 1 mei 2021 dat verhuurders de kale huur jaarlijks maximaal 2,4% mogen verhogen. In de huurovereenkomst moet de verhuurder het percentage aan huurverhoging met de huurder afspreken. Wordt niks over de huurverhoging in de huurovereenkomst afgesproken, dan mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen.

Net zoals bij sociale huur, mag de verhuurder na toestemming van de huurder de woning verbeteren en na woningverbetering de huurprijs verhogen. In tegenstelling tot de sociale sector, kent de vrije sector geen puntensysteem. Vanaf 1 mei 2021 geldt dat de huurverhoging in redelijke verhouding moet staan tot de door de verhuurder gemaakte kosten voor woningverbetering. Of van een redelijke verhouding sprake is, beoordeelt de huurcommissie.

In welke gevallen kan ik in bezwaar gaan tegen huurverhoging?

Heeft de verhuurder de huur onterecht verhoogd, dan kun je in bezwaar gaan. Bezwaar maken doe je bij de huurcommissie. Hieronder wordt uiteengezet om welke redenen je onder andere bezwaar kunt maken.

Bezwaar tegen huurverhoging die ziet op kale huur

Ten eerste kan je in bezwaar gaan als de huurverhoging van kale huur hoger is dan de toegestane huurverhoging. Stel bijvoorbeeld dat de verhuurder op 1 juli 2021 besluit om de huurprijs te verhogen. 

  • Sociale huursector: Als de huurverhoging ziet op de kale huur in de sociale sector, dan kun je al bij een verhoging van 0,1% bezwaar maken. Een verhoging van de kale huur is immers tussen 1 juli 2021 en 1 juli 2022 0%. Een verhuurder mag zich tussen 1 juli 2021 en 1 juli 2022 niet beroepen op een schriftelijke huurverhoging in het huurcontract. Die afspraak is namelijk door de 0%-regel niet geldig. 
  • Vrije huursector: Als huurder mag je bezwaar maken als in je huurcontract voor de periode tussen 1 mei 2021 en 1 mei 2024 een huurverhoging voor kale huur van meer dan 2,4% staat opgenomen. Ook als de huurverhoging maximaal 2,4% is, maar dit niet in het huurcontract staat, mag je in bezwaar gaan.

Bezwaar tegen huurverhoging die ziet op onderhoud

Huurders van zowel de sociale huursector als de vrije huursector mogen bezwaar maken als de huurverhoging ziet op onderhoudskosten, zoals het plaatsen van een nieuwe cv-ketel. Onderhoudskosten mogen immers niet leiden tot huurverhoging. 

Bezwaar tegen huurverhoging die ziet op woningverbetering

Ziet de huurverhoging echter op woningverbetering, waardoor jij als huurder meer woongenot hebt, zoals het plaatsen van een tweede toilet, dan is een huurverhoging veelal toegestaan. 

  • Sociale huursector: Op basis van een puntensysteem wordt de maximale huurprijsverhoging bepaald. Heb je het idee dat de puntentelling niet klopt en de maximale toegestane huurverhoging te hoog is? Dan kun je, als je er samen met de verhuurder niet uitkomt, binnen drie maanden na de verbetering de huurcommissie vragen om onderzoek te doen naar de huurverhoging. Ook als na verbetering de kale huurprijs hoger wordt dan de maximale huurprijs voor sociale huur (€752,33), kun je terecht in bezwaar bij de huurcommissie.
  • Vrije huursector: De huurverhoging die de verhuurder doorvoert moet in redelijke verhouding staan tot de door de verhuurder gemaakte kosten voor woningverbetering. Vind je dat de verhouding niet redelijk is? Vraag dan een beoordeling van de huurverhoging aan bij de huurcommissie.

De huurverhoging vindt meer dan één keer per jaar plaats

Verhuurders mogen niet onbeperkt huurverhogingen doorvoeren.

  • Sociale huursector: Na 1 juli 2022 mogen verhuurders in de sociale sector maximaal één keer per twaalf maanden de kale huur verhogen. 
  • Vrije huursector: Verhuurders in de vrije sector mogen maximaal één keer per twaalf maanden een huurverhoging doorvoeren.

Verhoogt de verhuurder de huur meer dan één keer per twaalf maanden, dan kun je daartegen bezwaar maken.

Let op: dit artikel is geschreven in 2021. Voor de meest actuele huurgrenzen kun je kijken op de website van de rijksoverheid.

Facebook
Twitter
LinkedIn
Pinterest
WhatsApp

Direct weten wat je kunt doen?

Wij helpen je graag met jouw juridische vraagstuk. In een gratis intakegesprek met één van onze specialisten bespreken we jouw situatie en vertellen we wat we voor jou kunnen doen.

mr. L.M. van Dijk
Juridisch specialist  
Specialisatie: privaatrecht & bestuursrecht

Meer artikelen:

Wat is een datalek?

Wanneer gegevens van personen ongewild vrijkomen, noemen we dat een datalek. Dat kan op verschillende manieren gebeuren.

Nieuwe artikelen ontvangen via de mail

Nieuwe artikelen ontvangen via de mail

Disclaimer

De artikelen van Juspecia zijn met aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Toch kan informatie verouderd zijn of niet helemaal correct zijn weergegeven. De juridische kwalificatie van gebeurtenissen hangen af van de omstandigheden van het geval. Neem bij twijfel contact op met een jurist. Juspecia is niet aansprakelijk voor (verkeerd) gebruik van de informatie in de artikelen. Aan de artikelen van Juspecia kunnen geen rechten worden ontleend.

Ⓒ 2021 - All Rights Are Reserved