Wat te doen bij nalatigheid verhuurder?
Om optimaal te kunnen genieten van je huurwoning, is het nodig dat er onderhoud wordt verricht. Als je cv-ketel kapot is, moet de verhuurder dan zorgen voor vervanging of reparatie van de cv-ketel? Dat hangt af van de vraag wie verantwoordelijk is voor het onderhouden van een huurwoning.
Kort gezegd is in principe de verhuurder aansprakelijk voor groot onderhoud en de huurder voor klein onderhoud. Het vervangen van een kapotte cv-ketel wordt gezien als groot onderhoud en komt voor rekening van de verhuurder. Stel dat de verhuurder niet wil meewerken aan het vervangen van de cv-ketel.
Dat gaat je natuurlijk niet in de koude kleren zitten. In dit artikel lees je wat je kunt doen als de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen niet nakomt.
Welke onderhoudsverplichtingen hebben een huurder en verhuurder?
Zowel huurders als verhuurders hebben onderhoudsverplichtingen. Het is dus niet zo dat je voor al het te verrichten onderhoud bij de verhuurder kan aankloppen. Welke onderhoudsverplichtingen de huurder en verhuurder hebben wordt in deze paragraaf uitgelegd.
Natuurlijk kunnen niet alle onderhoudsverplichtingen toegelicht worden in dit artikel. Wil je weten of in jouw specifieke situatie de verhuurder of juist de huurder een onderhoudsverplichting heeft? Op de site van de Rijksoverheid staat een lijst van verschillende onderhoudsverplichtingen.
De onderhoudsplicht van de huurder
De huurder is volgens artikel 7:217 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) verantwoordelijk voor het verrichten van klein onderhoud. Wat klein onderhoud is, staat in het Besluit kleine herstellingen. Klein onderhoud bestaat voornamelijk uit dagelijks onderhoud dat door de huurder eenvoudig en zonder veel kosten verholpen kan worden. Denk aan het maaien van gras of het vervangen van stopcontactdozen. Ook het schilderen en/of behangen van muren en plafonds aan de binnenzijde van de woning komt voor rekening van de huurder.
De huurder hoeft klein onderhoud niet te doen en de kosten daarvan te dragen als het onderhoud is ontstaan door slecht verhuurdersonderhoud. Stel dat de verhuurder ondanks het verzoek van de huurder heeft nagelaten om de cv-ketel te vervangen met als gevolg waterschade. Als de binnenmuren vanwege de waterschade opnieuw geschilderd moeten worden, is de verhuurder in plaats van de huurder verplicht om dit onderhoud te doen.
De onderhoudsplicht van de verhuurder
De verhuurder is volgens artikel 7:206 lid 1 BW op verzoek van de huurder verplicht om groot onderhoud te verrichten. Bij groot onderhoud kun je denken aan het vervangen of vernieuwen van voorwerpen, zoals een wc, cv-ketel, maar ook vlaggenstokken en brievenbussen. Het gaat dus niet om het plaatsen of vervangen van onderdelen zoals bijvoorbeeld een nieuwe wc-bril, maar om het plaatsen van een geheel nieuwe wc.
Waar de huurder binnenschilderwerk moet onderhouden, is de verhuurder verplicht om het schilderwerk aan de buitenzijde van de woning te onderhouden.
Heb je als huurder zelf bepaalde voorzieningen aangebracht? Zoals een droger of vaatwasser? Dan zijn de grote onderhoudswerkzaamheden van die voorzieningen voor rekening van de huurder!
Wat moet ik doen als de verhuurder zijn onderhoudsverplichting niet nakomt?
In de vorige paragraaf kon je lezen dat de verhuurder aansprakelijk is voor groot onderhoud, tenzij het gaat om voorzieningen die door de huurder zelf zijn aangebracht. Ook moet de verhuurder klein onderhoud verrichten als dit is ontstaan door slecht verhuurdersonderhoud. Dit zijn dus algemene verplichtingen, die niet in de huurovereenkomst opgesomd hoeven te worden.
Wat je moet doen als de verhuurder geen onderhoud pleegt, lees je in deze paragraaf.
Breng de verhuurder (schriftelijk) op de hoogte van het te verrichten onderhoud
Een huurder kan niet van de verhuurder vergen dat hij iedere dag controleert of onderhoud moet worden gedaan. Op het moment dat de huurder een mankement ontdekt, moet hij de verhuurder op de hoogte stellen van dit mankement.
Dit kan zowel mondeling (bijvoorbeeld telefonisch) als schriftelijk. Bewijstechnisch is het verstandig om de verhuurder schriftelijk op de hoogte te stellen. Schrijf bijvoorbeeld een brief of stuur een mail. Breng de verhuurder zo snel mogelijk op de hoogte, want als de onderhoudskosten oplopen doordat je te lang wacht met melden, zijn die kosten (ook wel: gevolgschade) voor rekening van de huurder.
Tegelijk met het op de hoogte stellen van de verhuurder vraag je hem om binnen een redelijke termijn het onderhoud te verrichten. Die termijn is vaak zes weken. Let wel, de termijn van zes weken geldt niet bij spoedgevallen. Een lekkage in het dak is spoedeisend en moet zo snel mogelijk (direct of binnen één werkdag) verholpen worden.
Vorder huurprijsvermindering bij de Huurcommissie
Reageert de verhuurder niet (op tijd) op je verzoek om tot onderhoud over te gaan en woon je in een sociale huurwoning? Dan kun je de Huurcommissie inschakelen. Een sociale huurwoning kenmerkt zich door een maximale kale huurprijs van €752,33 (geldt voor het jaar 2021 en kan per jaar verschillen). Een kale huurprijs is een bedrag exclusief gas/water/licht en bijvoorbeeld servicekosten.
Het inschakelen van de Huurcommissie kan een pressiemiddel zijn om de verhuurder alsnog tot het verrichten van onderhoud te bewegen. De Huurcommissie wordt voornamelijk ingeschakeld voor een verzoek tot het in mindering brengen van de onderhoudskosten op de huurprijs. De maximale huurprijsverlaging die de Huurcommissie kan toekennen is 80% van de maandelijkse huur. Alleen bij ernstige gebreken gaat de Huurcommissie over tot huurprijsverlaging.
Van een ernstig gebrek is bijvoorbeeld sprake als tenminste één vierkante meter van het plafond los is geraakt van de draagconstructie en het gevaar bestaat dat delen van het plafond uitvallen. In het Gebrekenboek van de Huurcommissie lees je meer informatie over ernstige gebreken die in aanmerking komen voor huurprijsvermindering.
Kan de huurder zelf grote onderhoudswerkzaamheden (laten) verrichten op kosten van de verhuurder?
Heb je de verhuurder schriftelijk een termijn gegeven om het onderhoud alsnog te verrichten en komt de verhuurder desondanks zijn onderhoudsverplichting niet na? Dan kun je als huurder volgens artikel 7:206 lid 3 BW zelf onderhoud (laten) verrichten. De kosten die je hierbij maakt, kun je op de verhuurder verhalen.
Let erop dat de kosten redelijk moeten zijn, wat betekent dat de kosten niet hoger mogen zijn dan noodzakelijk. Het is bijvoorbeeld niet redelijk om een kapotte wc met een nieuwprijs van €50,- te (laten) vervangen voor een wc met een nieuwprijs van €150 euro.
