Bezichtig je een huis, dan kun je je afvragen wat bij de prijs van het huis inbegrepen is. Een koopcontract bevat vaak de termen “onroerende zaken” en “roerende zaken”. Roerende zaken zijn meestal niet bij de koopprijs inbegrepen, onroerende zaken wel. Maar wanneer is een zaak roerend en wanneer onroerend? Dat lees je in dit artikel!
Wat zijn zaken?
Zaken kom je dagelijks tegen. Denk aan het bankstel dat in de woonkamer staat of de verkeersborden langs de weg. Een zaak is volgens artikel 3:2 van het Burgerlijk Wetboek een voor de mens vatbaar stoffelijk object en kan zowel roerend als onroerend zijn. Dit klinkt als een ingewikkelde zin die om uitleg vraagt. Daarom leggen we in dit artikel woord voor woord uit wat zaken zijn.
Goederen versus zaken
Goederen bestaan uit zaken en vermogensrechten. Vermogensrechten zijn rechten die geld waard zijn. Denk aan het eigendomsrecht op een motor of auto. De motor of auto is op zichzelf een zaak, maar het recht erop is een vermogensrecht.
Het belangrijkste verschil tussen vermogensrechten en zaken is dat je vermogensrechten niet kunt vastpakken en zaken wel. Verwar het woord “zaak” daarom niet met het woord “goed”.
Wat betekent vatbaar?
Vatbaar voor de mens betekent dat een mens de macht over een zaak moet kunnen hebben. Je kan geen macht over de zee en de lucht uitoefenen. Daarom zijn dat geen zaken. Waar je wel macht over kunt uitoefenen is een flesje met water of een tank waar gas in zit. Je kan bijvoorbeeld macht uitoefenen over een flesje water door het te verkopen of zelf te gebruiken.
Wat betekent stoffelijk?
Stoffelijk betekent alles wat een mens vast kan pakken. Je moet het dus kunnen waarnemen. Denk aan een stoel, een auto of een flatgebouw. Zaken kunnen ook verloren gaan. Een gebouw die bijvoorbeeld verwoest is door brand, is geen zaak meer.
Dieren zijn geen zaken
De wettelijke definitie van een zaak kent uitzonderingen. Dieren zijn volgens artikel 3:2a van het Burgerlijk Wetboek geen zaken. Je kunt dieren wel waarnemen en vastpakken, maar het zijn levende wezens met een gevoel. De wetgever heeft sinds 2013 bepaald dat dieren als levende wezens respectvol behandeld moeten worden en niet vergeleken mogen worden met levenloze objecten.
Wat zijn onroerende zaken?
Artikel 3:3 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek geeft een definitie van onroerende zaken. “Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.”
Onroerende zaken zijn zaken die vastgenageld in de grond staan. Bij delfstoffen die nog niet gewonnen zijn kun je denken mineralen en stenen die nog uit de bodem gehaald moeten worden. Denk aan aardgas, steenkool, zout, grind, zilver en goud.
Met in de grond verenigde beplantingen worden planten bedoeld die vast in de grond zitten. Een bos met tulpen die je in een vaas hebt gezet, zit niet vast in de grond. Bomen die in de tuin staan, bloemen en struiken zijn voorbeelden van beplantingen die wel met de grond verenigd zijn. Maar een boom die omwaait of gekapt wordt, is geen onroerende zaak meer. De boom staat immers niet meer vast in de grond.
Verkoop je een huis en heb je afgesproken dat alle onroerende zaken aan de koper worden verkocht, let er dan op dat je alle beplantingen in je tuin moet laten staan.
Wanneer zijn gebouwen en werken duurzaam met de grond verenigd?
Gebouwen of werken kunnen op twee manieren duurzaam met de grond verenigd zijn, namelijk direct of indirect. Gebouwen of werken zijn direct (dus rechtstreeks) duurzaam met de grond verenigd als ze onafhankelijk van andere werken of gebouwen op de grond staan.
Denk aan een vrijstaand huis of een carport, die rechtstreeks op de grond staan en dus met de grond verbonden zijn. Bij gebouwen of werken die indirect met de grond verenigd zijn kun je denken aan wc’s of keukens die in een gebouw staan. Een wc of keuken kun je namelijk niet zonder beschadiging losmaken van een gebouw.
Gebouwen en werken zijn onroerend als ze naar hun aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven. Denk aan een huis of een school. Die zijn geplaatst en dus ingericht om altijd op één plaats te blijven staan. Wat niet ingericht is om duurzaam op één plaats te blijven, is een tent. Tenten zijn namelijk alleen met de grond verbonden door middel van haringen en ingericht om na een bepaalde tijd weer te verplaatsen.
Belangrijk om te weten is dat de technische mogelijkheid om een gebouw of werk te verplaatsen geen rol speelt bij de vraag naar de duurzame vereniging met de grond. Relevant is de bedoeling van de bouwer of opdrachtgever die naar buiten kenbaar is.
Het Portacabinarrest en roerende/onroerende zaken
Dit blijkt uit het Portacabinarrest. In dit arrest was het de vraag of een portacabin een roerende of onroerende zaak was. Ondanks dat het technisch mogelijk was om de portacabin te verplaatsen, was de portacabin aan te merken als een onroerende zaak. De portacabin werd namelijk als kantoorruimte gebruikt en was aangesloten op riolering en voorzien van gas, water en elektriciteit en een telefoonaansluiting. Ook was een apart pad gemaakt naar de portacabin toe. Voor buitenstaanders was het dus kenbaar dat de opdrachtgever of bouwer de portacabin had ingericht om duurzaam ter plaatse te blijven.
Het Portacabinarrest laat zien dat het onderscheid tussen onroerende en roerende zaken heel belangrijk is. Als de portacabin namelijk een roerende zaak was, kon het pandrecht uitgeoefend worden door de Belastingdienst. Nu de portacabin als onroerende zaak werd aangemerkt, kon de Rabobank het hypotheekrecht uitoefenen.
Wat zijn roerende zaken?
In artikel 3:3 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek staat dat roerende zaken alle zaken zijn die niet onroerend zijn. Met dit antwoord kom je niet veel verder. Om erachter te komen of je met een roerende zaak te maken hebt, moet je kijken naar de kenmerken van een roerende zaak. Roerende zaken kenmerken zich doordat ze verplaatsbaar zijn en niet vastzitten aan de grond of een muur. Denk aan stoelen, banken, bedden, losse kasten en auto’s.
Soms zijn roerende zaken onlosmakelijk verbonden met een onroerende zaak. Denk aan dakpannen. Dakpannen liggen los op een huis, en lijken dus roerende zaken. Dakpannen horen echter op een huis en zijn daarom bestanddeel geworden van het huis. Daarom zijn dakpannen die op een huis liggen onroerend.
