Wanneer je niet vanaf jouw erf naar de openbare weg kunt komen zonder over het erf van een ander te gaan, dan heb je in de meeste gevallen recht van overpad. Het recht van overpad is het recht om gebruik te maken van iemand anders zijn grond. Veel stegen achter tuinen zijn deels eigendom van de bewoners die aan de steeg wonen. Om dan van je tuin naar de openbare weg te kunnen komen kan het zijn dat je over de grond (steeg) van de buurman moet. Wanneer dit afgesproken is, dan heet dat het recht van overpad.
Waar vind ik of ik recht van overpad heb? Of hoe dwing ik recht van overpad af?
Akte van notaris
Om het recht van overpad vast te stellen moet er een overeenkomst zijn tussen beide perceeleigenaren. Je kunt bijvoorbeeld het recht van overpad hebben over een stukje grond van de gemeente, maar je kunt ook het recht hebben om over het eigendom van je buren te lopen om bij je eigen achtertuin te komen. Deze overeenkomst met daarin het recht van overpad moet vastgelegd worden in een notariële akte. De notaris schrijft de akte in in de openbare registers, ook wel het Kadaster genoemd.
Bij de nieuwbouw van woningen is dit meestal geregeld als er bijvoorbeeld een steeg achter je huis loopt. In jouw leveringsakte kun je dus lezen hoe het recht van overpad is geregeld. Het kan zomaar zo zijn dat je bij de koop van jouw woning ook anderen recht van overpad hebt gegeven langs bijvoorbeeld een stukje steeg achter jouw woning.
NB: bij verkoop van een woning is de verkoper verplicht aan te geven of er sprake is van recht van overpad. Het recht van overpad wordt bij verkoop overgedragen aan de nieuwe bewoner. Dit heet ook wel een kettingbeding.
Kadaster
In de openbare registers van het Kadaster staan gegevens over jouw grond en die van de buren. Je kunt uit het kadaster bijvoorbeeld de leveringsakte van je huis opvragen, maar ook zien hoe de erfafscheiding loopt. Ook kun je gemakkelijk zien hoe groot jouw perceeloppervlakte is. Als je moeite hebt een akte te lezen, dan kun je het Kadaster ook inschakelen om een onderzoek uit te voeren. Let op: dit onderzoek kost wel geld.
Huurcontract
Wanneer je een huurwoning hebt kun je kijken in jouw huurcontract of er iets staat over een recht van overpad. Indien dit niet het geval is, vraag dan je verhuurder.
Uitzonderingen op het recht van overpad
Er zijn uitzonderingen waardoor je misschien toch het recht van overpad hebt zonder dat dit in een akte beschreven staat.
Er zijn uitzonderingen waardoor je misschien toch het recht van overpad hebt zonder dat dit in een akte beschreven staat:
- verjaring of
- noodweg.
Verjaring van het recht van overpad
Als je al tijden een stukje grond gebruikt van de buren om bij jouw achtertuin te komen, kun je misschien gebruik maken van het recht van verjaring. Het recht van verjaring betekent dat de eigenaar van de grond waar jij gebruik van maakt, zich niet meer kan beroepen op zijn eigendom. Hij heeft te lang gewacht met bijvoorbeeld het afsluiten van zijn eigen stukje grond met een hek.
Verjaring is enkel mogelijk als het gaat om het recht van eigendom. Een recht van overpad kan in principe niet verjaren, omdat het in de praktijk nooit bestaan heeft. Voor een geslaagd beroep op verjaring is noodzakelijk dat je een bepaald stuk grond in bezit neemt. Dit betekent dat je ook daadwerkelijk gebruik maakt van de grond. Je tuiniert er, gaat er zonnen, je bouwt een kas of zet er een hekwerk omheen.
Te goeder trouw of te kwader trouw
Na hoeveel jaar de verjaring optreedt hangt af van de vraag of iemand wist dat hetgeen hij in bezit heeft niet zijn eigendom is. Als je weet dat jij over de grond van je buren naar je eigen tuin loopt en jij daarvoor geen toestemming hebt van de buren, dan is er sprake van te kwader trouw. Dan is de verjaringstermijn 20 jaar. Indien jij de grond 20 jaar lang in bezit hebt, dan verjaart het eigendomsrecht van de buurman. De verjaringstermijn voor bezit te goeder trouw is 10 jaar. Het zal zeer lastig worden om na 10 jaar het eigendomsrecht te laten verjaren. Je kunt namelijk in de openbare registers lezen dat deze grond niet van jou is. Een weinig voorkomende uitzondering zou kunnen zijn dat er een fout is gemaakt in het kadaster of bij de inschrijving van de leveringsakte door de notaris.
Hoe bewijs je dit?
Je moet kunnen aantonen dat het recht op eigendom is verjaard. Kun je bijvoorbeeld een foto laten zien uit een bepaald jaartal waarop je ziet dat de grond in bezit is genomen, dan sta je sterk. Het moet dan uiteraard wel 10 of 20 jaar geleden zijn dat er begonnen is met het gebruik van het recht van overpad.
Noodweg
In artikel 5:57 van het Burgerlijk wetboek staat het volgende:
“De eigenaar van een erf dat geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg of een openbaar vaarwater, kan van de eigenaars van de naburige erven te allen tijde aanwijzing van een noodweg ten dienste van zijn erf vorderen tegen vooraf te betalen of te verzekeren vergoeding van de schade welke hun door die noodweg wordt berokkend.”
Dit betekent dat iedere eigenaar van een perceel met stuk grond, recht heeft op een aansluiting van het perceel met de openbare weg. Vereiste hiervoor is dat je ingesloten moet zitten. Het doel van dit wetsartikel is dus dat je vanuit jouw woning of tuin te allen tijde de openbare weg of het openbare vaarwater op moet kunnen. Als je al een aansluiting hebt via bijvoorbeeld een steeg, kun je de noodweg niet meer afdwingen.
Als je een noodweg afdwingt zul je de kosten moeten betalen die daarvoor noodzakelijk zijn. Een rechter kijkt ook naar de noodzakelijkheid van een bepaalde noodweg. Kun je via een andere weg gemakkelijker, goedkoper of met minder beperkingen de openbare weg op, dan zal de rechter geneigd zijn die manier te kiezen.
De noodweg vervalt zodra hij niet meer noodzakelijk is. Dit is bijvoorbeeld het geval als je een stuk grond koopt waardoor je weer normaal de openbare weg op kunt.
Wat is het recht van overpad?
Het recht van overpad is het recht om gebruik te maken van iemand anders zijn grond. Bij veel stegen achter de tuinen is het zo dat deze steeg deels van de bewoners zijn die aan de steeg wonen. Om dan van je tuin naar de openbare weg te kunnen komen kan het zijn dat je over de grond (steeg) van de buurman moet. Wanneer dit afgesproken is dan heet dat het recht van overpad.
Disclaimer
De artikelen van Juspecia zijn met aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Toch kan informatie verouderd zijn of niet helemaal correct zijn weergegeven. De juridische kwalificatie van gebeurtenissen hangen af van de omstandigheden van het geval. Neem bij twijfel contact op met een jurist. Juspecia is niet aansprakelijk voor (verkeerd) gebruik van de informatie in de artikelen. Aan de artikelen van Juspecia kunnen geen rechten worden ontleend.
