De erfgrens is vastgelegd in de registers van het Kadaster. Deze kun je via het Kadaster op verschillende manieren opvragen. Maar allereerst kun je kijken in de eigendomsakte van je woning.
Let wel op dat verjaring en onderling gemaakte afspraken met je buren invloed kunnen hebben op de erfgrens en dat deze niet altijd geregistreerd staan in het Kadaster. Je erfgrens bepalen betekent dan soms ook dat je op meerdere plekken informatie moet verzamelen.
Eigendomsakte van jouw erf
Bij het kopen van een woning krijg je bij de notaris een eigendomsakte. In deze akte staat beschreven wat bij jouw huis en jouw grond hoort. Soms kan het ook zijn dat je bij de notaris nieuwe afspraken hebt gemaakt over de erfgrens. Dit staat soms in een apart document over de erfgrens. Deze nieuwe afspraken gelden dan.
Deze nieuwe afspraken schrijft de notaris in bij het Kadaster.
Huurcontract (indicatief) voor bepalen erfgrens
Bij het huren van een woning kun je bij onduidelijkheden je verhuurder vragen waar de erfgrens ligt. Ook kun je kijken wat er over beschreven staat in het huurcontract. Soms is het zo dat er een bijlage bij zit met een plattegrond van de woning en het perceel. Dit kan je een indicatie geven van de erfgrens, maar is vaak niet rechtsgeldig.
Kadaster
Wanneer je zeker wilt weten waar de erfgrens ligt, dan kun je terecht bij het Kadaster. Het Kadaster is een zelfstandige organisatie die alle informatie rondom grond en gebouwen bijhoudt. Bij het kadaster hebben ze dan ook de precieze locatie van jouw erfgrens beschikbaar. Let op! Het Kadaster houdt geen rekening met verjaring of onderling gemaakte afspraken met jouw buren.
Je kunt via deze link via het Kadaster een uittreksel kopen van je perceel. De erfgrens afmetingen komen rechtstreeks uit de basisregistratie kadastrale grenzen. Deze basisregistratie bevat kadastrale kaarten met perceel, perceelnummer, oppervlakte, kadastrale grenzen en grenzen van het rijk, de provincies en gemeenten.
Erfgrens op papier niet duidelijk genoeg?
Wanneer het niet duidelijk genoeg is waar de erfgrens exact ligt, kun je een grensreconstructie laten uitvoeren. Dit is een meting die gedaan wordt met behulp van een landmeter en piketpaaltjes (dit zie je ook wel bij de rijdende rechter). Door deze meting wordt het zichtbaar waar de kadastrale grens (erfgrens) ligt.
Houdt er wel rekening mee dat het zichtbaar maken van de ligging van de erfgrens al gauw €500,- of meer kost.
Let op! Het Kadaster houdt geen rekening met verjaring of onderling gemaakte afspraken met jouw buren.
Kan ik met de kadastrale grens mijn erfgrens bepalen?
Kadastraal staat voor “grond beschrijvend”. Een kadastrale grens is dus een beschrijving van de grens in/op de grond. De kadastrale grens staat daarmee ook wel gelijk aan de erfgrens. De kadastrale grens wordt vastgelegd door inschrijving van de notariële akte in het kadaster waarmee de overdracht van de grond plaats heeft gevonden.
Verjaring van de erfgrens
Wanneer je al langere tijd een stuk grond gebruikt alsof het van jou is dan kan je door verjaring recht krijgen op die grond. In eerste instantie had je geen eigendom over de grond, maar je had wel bezit van deze grond.
Bezit betekent niet per se eigendom. Wanneer ik een telefoon leen van een collega, dan bezit ik de telefoon op dat moment, maar is deze niet van mij. Of iemand wel of niet bezit heeft van een bepaald stuk grond is lastig te bepalen en zal worden beoordeeld op basis van de feitelijke situatie.
Rondom bezit van grond voor verjaring zijn de volgende aandachtspunten belangrijk:
- Het is belangrijk dat het voor de buitenwereld, en daarmee ook de eigenaar van de grond, duidelijk is dat jij de grond bezit.
- Daarnaast moet ook duidelijk zijn dat jij je bent gaan gedragen als bezitter van de grond.
- Er is zichtbaar dat er bezitsdaden zijn verricht. Dit zijn daden die aantonen dat er bezit is genomen van de grond zoals het omheinen van de grond met paaltjes.
- De grond houdt je niet voor iemand anders. Er zijn namelijk situaties waarin er overeenkomsten gesloten worden tussen burger en gemeente waarin staat dat de burger de grond tijdelijk mag gebruiken.
Deze vier punten zijn belangrijk om te bepalen of er daadwerkelijk bezit is genomen van de grond, omdat de eigenaar dan de kans krijgt om in te grijpen om verjaring te voorkomen.
Let op: Bezit wordt beoordeeld op basis van alle feiten en omstandigheden en is niet in één handleiding vast te leggen. Om zeker te zijn van je zaak kun je contact opnemen met een van onze juristen.
Verjaringstermijn en erfgrens bepalingen
Er zijn twee verjaringstermijnen waar je rekening mee moet houden.
10 Jaar
Indien je denkt ook daadwerkelijk eigenaar te zijn van de grond die je bezit, dan is er sprake van “te goeder trouw”. Je wist in dit geval oprecht niet dat de grond van iemand anders was. Wanneer dit het geval is, is er sprake van een verjaringstermijn van 10 jaar. Dit heeft gevolgen voor het erfgrens bepalen.
Let wel op dat als er goede redenen zijn om in twijfel te trekken of je wel of niet had kunnen weten dat het jouw grond niet was, er dan vaak ook niet sprake is van goede trouw.
20 Jaar
Indien je weet dat de grond die je bezit niet jouw eigendom is dan is er sprake van “te kwader trouw”. Je wist in dit geval dat de grond van iemand anders was. Wanneer dit het geval is, is er sprake van een verjaringstermijn van 20 jaar.
Bewijslast verjaring
Wanneer je aanspraak wil maken op verjaring zul je dat zelf moeten bewijzen. Je zult jezelf hier vrij uitgebreid moeten verantwoorden. Het is namelijk zo dat de rechter vrij is in het beoordelen van het bewijs.
Het is dus ook lastig te zeggen hoeveel bewijs je precies moet aanleveren. In het geval van verjaring bij grond kun je gebruik maken van verklaringen van buren, familie, vorige eigenaren, buurtbewoners en/of anderen als zij kunnen verklaren dat de situatie al 10 of 20 jaar (afhankelijk van de verjaringstermijn) zo is.
Daarnaast kun je gebruik maken van andere bronnen om je standpunt te versterken. Denk hierbij aan foto’s, video’s, luchtfoto’s van Google Maps of Google Earth. Gebruik gratis onze brief voor het beroep op verjaring bij grond.
Disclaimer
De artikelen van Juspecia zijn met aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Toch kan informatie verouderd zijn of niet helemaal correct zijn weergegeven. De juridische kwalificatie van gebeurtenissen hangen af van de omstandigheden van het geval. Neem bij twijfel contact op met een jurist. Juspecia is niet aansprakelijk voor (verkeerd) gebruik van de informatie in de artikelen. Aan de artikelen van Juspecia kunnen geen rechten worden ontleend.
